FAQ

Häufige Fragen, kurz beantwortet:

(Quelle: Deutscher Mieterbund, Auszug)

Alltagslärm

Jeder hat das Recht, in seiner Wohnung ohne störenden Lärm von außen leben zu können. Niemand kann aber Wohnung, Balkon, Terrasse oder Garten völlig geräuschlos nutzen. Deshalb muss beim Zusammenleben in Mehrfamilienhäusern grundsätzlich Rücksicht auf die Nachbarn genommen und mitunter auch Nachsicht ihnen gegenüber geübt. werden. Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat die wichtigsten Urteile zusammengefasst:

Wohngeräusche

Die Bewohner eines Mehrfamilienhauses müssen die üblichen Wohngeräusche hinnehmen. Gleichzeitig ist immer das Gebot der Rücksichtnahme in Mehrfamilienhäusern zu beachten (AG Hamburg 46 C 139/03).

Kinderfreundlich
Wird die Wohnung ausdrücklich als kinderfreundlich angeboten und vermietet, gibt es aber schon nach dem ersten Tag Beschwerden aus Nachbarwohnungen über Kinderlärm, kann der Mieter den Mietvertrag anfechten (LG Essen 15 S 56/04).

Kinderlärm
Geschrei und Quietschen von Kindern im Alter von eineinhalb oder zwei Jahren, bevor sie das Haus morgens verlassen, rechtfertigen normalerweise keine Mietminderung (LG München I 31 S 20796/04).

Nachbarlärm
Bei schwer wiegenden Lärmstörungen aus Nachbarwohnungen ist der Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen. Der Mieter muss seinem Vermieter nicht den Namen des störenden Nachbarn nennen, es reicht aus, wenn der die Wohnung oder die Wohnungslage exakt beschreibt (AG Erfurt 5 C 3235/03).

Pendeluhr
Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, wenn ein Mieter eine Pendeluhr aufhängt. Dass deren halbstündiges Schlagen in der Nachbarwohnung wahrnehmbar ist, muss geduldet werden (AG Spandau 8 C 13/03).

Fahrstuhl
Bei einer im Jahr 2001 oder 2002 sanierten Aufzugsanlage können Mieter erwarten, dass in ihrer Wohnung keine Geräuschbeeinträchtigungen auftreten, die den Grenzwert von 30 dB(A) überschreiten. Außerdem darf es beim Betrieb des Aufzugs nicht zu „auffällig störenden Geräuschveränderungen“ kommen, zum Beispiel Geräuschspitzen. Mietminderung 15 Prozent (AG Hamburg 49 C 64/03).

Gaststättenlärm
Befinden sich im Haus Gaststätten mit Vorgärten und geht hiervon ein so großer Lärm aus, dass die Balkone der Wohnung nicht oder kaum nutzbar sind, kann der Mieter die Miete kürzen (AG Lichtenberg 6 C 239/03).

Baden / Duschen
Mieter dürfen in den eigenen vier Wänden so oft duschen und baden, wie sie wollen. Selbst nach 22.00 Uhr. Mietvertragsklauseln oder Regelungen in der Hausordnung, wonach nächtliches Baden und Duschen verboten sind, sind unzulässig (LG Köln 1 S 304/96). Das OLG Düsseldorf (5 Ss [OWi] 411/90 [OWi] 181/90) begrenzt nächtliches Duschen auf maximal 30 Minuten.

Sexgestöhne
Die Ausübung des Geschlechtsverkehrs in einer Lautstärke, dass nachts davon die Mitbewohner des Hauses aufwachen, kann nicht mehr zum normalen Mietgebrauch gerechnet werden (Amtsgericht Rendsburg 18(11)C 766/94).

Einem jungen Mieterpaar wurde gegen Androhung eines Ordnungsgeldes bis zu 500 000 Mark oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten verboten, nach 22 und vor 6 Uhr die Nachtruhe im Miethaus zu stören, "insbesondere durch lautes Gestöhne, Geschreie und Gerede".

Jippie!
Lautes Streiten, überlaute Musik und zu lautes Gestöhne beim Sexualverkehr muss kein Nachbar dulden. Das Gericht sah insbesondere im lauten „Stöhnen beim Sexualverkehr und durch dabei laut ausgestoßene Jippie-Rufe“ eine unzumutbare Belästigung der Nachbarn (Amtsgericht Warendorf 5 C 414/97).

Männer dürfen stehen
Männer dürfen beim Urinieren stehen. Dem beklagten Mieter Vorschriften zu machen, welche Technik er beim Urinieren zu nutzen habe, „würde ein Eingriff in die Intimsphäre darstellen, welche abzulehnen ist. Letztendlich sei die Toilettenbenutzung zwangsläufig mit einer Geräuschentwicklung verbunden. Menschen in einem hellhörigen Haus bekämen zwangsläufig mehr Lebensäußerungen voneinander mit. Dies könne nur mit Gelassenheit ertragen werden“. (Amtsgericht Wuppertal 34 C 262/96).

 

Abrechnung prüfen

Mieter haben das Recht, ihre Betriebskostenabrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen. Dazu gehört nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) auch, dass sie Einsicht in die zugrunde liegenden Verträge, Versicherungspolicen, Rechnungen oder Bescheide nehmen können. Der Vermieter muss diese Belegkontrolle ermöglichen, zum Beispiel in seinem Büro. Hier darf der Mieter die Belege auch abfotografieren. Der Vermieter kann dies nicht verweigern, entschied jetzt das Amtsgericht München (412 C 34593/08).

Das Gericht erklärte, das Anfertigen von Ablichtungen von Belegen mit allgemein üblichen technischen Hilfsmitteln, insbesondere durch Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren, kann letztlich nicht anders beurteilt werden als das Anfertigen handschriftlicher Notizen oder Abschriften. Es sei treuwidrig, den Mieter auf das mühsame und zeitaufwendige Anfertigen handschriftlicher Notizen oder sogar Abschriften zu verweisen. So lange der Vermieter die Prüfung der Abrechnung bzw. die Einsicht in die Originalbelege nicht ermöglicht, muss der Mieter keine Nachforderungen zahlen.

Zu einer Belegkontrolle im Vermieterbüro darf der Mieter auch eine weitere Person mitbringen oder von vorn herein einen Dritten, zum Beispiel den Mieterverein, mit der Durchsicht der Unterlagen beauftragen.

Allerdings haben Mieter keinen Anspruch auf Zusendung der Rechnungsunterlagen in Kopie. Dies könnten Sie nur fordern, wenn die Belegkontrolle im Vermieterbüro unzumutbar wäre (BGH VIII ZR 78/05 und BGH VIII ZR 71/06).

 

Kinder

Wenn Kinder lachen und spielen, ist dieser Lärm nicht mit Verkehrslärm, Diskotheken- oder Baustellenlärm vergleichbar. Mit einer Änderung des Bundesemissionsschutzgesetzes hat der Gesetzgeber jetzt klargestellt, dass durch Kindertageseinrichtungen, Spiel- oder Bolzplätze hervorgerufene Geräuschpegel keine „schädlichen Umwelteinwirkungen“ und damit in aller Regel hinzunehmen sind.

Das ist aber nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) kein Freifahrtschein für rücksichtslos lärmende Kinder und Jugendliche in Häusern und Wohnungsanlagen. Grundsätzlich ist der mit dem üblichen kindgemäßen Verhalten verbundene Lärm von Nachbarn hinzunehmen. Das gilt insbesondere für Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern. Hier sind auch Störungen nach 22.00 Uhr hinzunehmen, denn niemand kann verhindern, dass ein Baby nachts einmal schreit.

Anders, wenn kleine Kinder schreien und lärmen, weil die Eltern sie vernachlässigen oder ihren Aufsichtspflichten nicht nachkommen und sie unter Umständen allein in der Wohnung gelassen haben. Anders auch, wenn ältere Kinder und Jugendliche übermäßigen Lärm in der Wohnung verursachen. Fußball spielen in der Wohnung, von Tischen und Stühlen springen usw. sind nicht erlaubt. Bei extremen Lärmstörungen können sich Mieter bei ihrem Vermieter beschweren und haben unter Umständen das Recht, die Miete zu kürzen. Der Vermieter ist verpflichtet, einzugreifen. Notfalls kann er die lärmende Mieterfamilie auch kündigen.

Aber bei Kinderlärm – so der Deutsche Mieterbund – ist eine erweiterte Toleranzgrenze angebracht. Ein Düsseldorfer Richtet hat das so formuliert: „Ein Mehrfamilienhaus ist kein Kloster, Kinder können nicht wie junge Hunde an die Kette gelegt werden.“

 

Unzumutbarer Lärm

Wer sich durch lärmende Nachbarn unzumutbar gestört fühlt und bisher ergebnislos versucht hat, mit den Lärmverursachern zu reden, oder immer wieder ohne Erfolg etwas mehr Rücksichtnahme eingefordert hat, muss trotzdem nicht klein beigeben, er hat nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) gute Rechte, die er nutzen muss: Der Mieter kann die zuständige Ordnungsbehörde einschalten. Bei nächtlichen Ruhestörungen kann er in dringenden Fällen die Polizei rufen. Rücksichtslos lärmende Nachbarn oder Störern droht ein Bußgeld bis zu 5.000 Euro. Der Mieter kann auch denjenigen, der den Lärm verursacht hat, auf Unterlassung verklagen. Die Klage muss möglichst konkret gefasst werden. Genannt werden muss, welche Handlung unterlassen und welche konkreten Auswirkungen verhindert werden sollen. Wenn schnelles und kurzfristiges Handeln erforderlich ist und wenn Wiederholungsgefahr droht, kann beim zuständigen Amtsgericht auch eine einstweilige Verfügung beantragt werden.

Der lärmgestresste Mieter kann aber auch direkt Ansprüche gegen seinen Vermieter geltend machen: Ist jeder Schritt aus der Nachbarwohnung zu hören, jedes Laufenlassen von Wasser usw. kann dies auf eine mangelhafte Schallisolierung zurückzuführen sein. Verantwortlich ist der Vermieter. Der Mieter kann die Beseitigung des Mangels fordern und die Miete mindern.

• Nach einem Dachgeschossausbau oder beim Verlegen eines neuen Fußbodens – Parkett oder Laminat – werden häufig Fehler bei der Trittschalldämmung gemacht. Störungen in der darunter liegenden Wohnung rechtfertigen Minderungs- und Nachbesserungsansprüche des Mieters.
• Auch wenn der Vermieter mit den Lärmstörungen nicht unmittelbar etwas zu tun hat, zum Beispiel bei Beeinträchtigungen von einer gegenüber liegenden Baustelle oder einer benachbarten Diskothek, kann sich der Mieter direkt an ihn wenden. Der Vermieter muss versuchen, das Mieterrecht auf ungestörtes Wohnen durchzusetzen. Der Mieter kann, solange der Wohnwert durch die benachbarte Baustelle beeinträchtigt ist, auch die Miete kürzen.
• Auch wenn es um Lärm aus den Nachbarwohnungen geht, kann sich der Mieter direkt an den Vermieter wenden. Der muss dafür sorgen, dass die mietvertraglichen Vorgaben oder die Vorgaben der Hausordnung eingehalten werden. In Extremfällen hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, z. B. bei dauernden, gravierenden, insbesondere nächtlichen Lärmstörungen aus Nachbarwohnungen oder aus einer im Haus liegenden Gaststätte.

Weitere Informationen zum Thema Lärm und Mieterrechte in der Mieterbund-Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“, 5 Euro, zu kaufen bei allen örtlichen Mietervereinen oder zu bestellen beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, bzw. im Internet unter www.mieterbund.de.

 

Mängelbeseitigung

Für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, selbst dann, wenn ein - unbekannter - Dritter den Mangel oder Schaden verursacht hat.

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) entschied das Amtsgericht Siegburg (9 C 146/02), der Vermieter müsse die Kosten eines Schlüsseldienstes in Höhe von 98,99 Euro übernehmen. Als die Mieterin von einem Klinikbesuch nach Hause kam, war das Schloss in der Wohnungstür mit Klebstoff derart verklebt, dass ein Öffnen der Tür mit dem Schlüssel nicht mehr möglich war. Der sofort telefonisch informierte Vermieter weigerte sich, tätig zu werden, so dass die Mieterin des Schlüsselnotdienst einschaltete.

Zurecht, wie das Amtsgericht Siegburg feststellte. Das verklebte Türschloss ist ein Wohnungsmangel, und der Vermieter ist zur Instandhaltung oder Reparatur verpflichtet. Weigert er sich, diese Arbeiten vorzunehmen, kann der Mieter die Handwerker selbst beauftragen und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen.

Der gleiche Grundsatz gilt nach der Entscheidung des Amtsgerichts Siegburg bei einer Rohrverstopfung. Auch hier muss der Vermieter die Reparatur bzw. Reinigung veranlassen und zahlen. Unzulässig ist es, diese Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf alle Mieterhaushalte des Hauses zu verteilen. Nach Darstellung des Mieterbundes könnte der Vermieter allenfalls den Verursacher der Rohrverstopfung in Regress nehmen.

 

Not- und Kleinreparaturen

Wer zahlt was? Für notwendige Reparaturen und die erforderliche Mängelbeseitigung ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) muss der Mieter den Vermieter über auftretende Mängel oder Defekte informieren, der muss sich um die unverzügliche Beseitigung bzw. Reparatur kümmern.

Wichtig ist, so der Deutsche Mieterbund, dass Mieter diese so genannten Kleinreparaturen nur zahlen, aber nicht in Auftrag geben müssen.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter für alle Reparaturen zuständig, nicht nur für große Reparaturen, sondern auch für Kleinreparaturen. Bei letzterem hat der Vermieter aber die Möglichkeit, per Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter die Kosten für die Beseitigung von so genannten Bagatellschäden selbst zahlen muss. Wirksam ist nach Angaben des Deutschen Mieterbundes eine Kleinreparaturklausel nur, wenn im Mietvertrag eindeutig vereinbart ist, dass der Mieter nur für die Beseitigung von Bagatellschäden zahlt, dass die Schäden an den Teilen der Mietsache entstanden sind, auf die der Mieter unmittelbaren Zugriff hat, dass die Reparatur im Einzelfall höchstens 75 Euro kosten darf und dass alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres höchstens 8 Prozent der Jahresmiete bzw. 200 Euro ausmachen dürfen.: In Notfällen, wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist, muss sofort gehandelt werden. Das übliche Verfahren der Mängelanzeige, das heißt der Vermieterinformation, würde dann viel zu lange dauern. Ist ein Anruf beim Vermieter, dem Hausmeister oder der Hausverwaltung erfolglos, weil die in der Notsituation nicht erreichbar sind, zum Beispiel am Wochenende oder über die Feiertage, kann der Mieter die Reparatur sofort selber in Auftrag geben. Der Vermieter muss alle Kosten ersetzen, die mit der Reparatur in Verbindung stehen. Ersetzen muss der Vermieter aber nur die notwendigen Kosten, warnt der Deutschen Mieterbund. Kann beispielsweise der undichte Heizkörper repariert werden, muss der Vermieter nicht den Austausch des Heizkörpers bezahlen.

 

Schimmelpilz

Schimmelpilz durch Isolierglasfenster
Ein Baumangel, den letztlich der Vermieter zu vertreten hat, kann durch den nachträglichen Einbau von Isolierglasfenstern geschaffen worden sein, entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Landgericht Berlin (64 S 320/99). Zumindest dann, wenn das Gesamtgefüge des Mietshauses dahin gehend verändert wurden, dass nach dem Einbau der neuen Fenster die Außenwände die schlechteste Wärmeisolierung aufweisen.

Nach Darstellung des Mieterbundes gehören Fragen nach der Verantwortlichkeit bei Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz zu den häufigsten Streitthemen in Mietverhältnissen. Grundsätzlich sei es Sache des Vermieters, beim Einbau neuer Fenster die nötigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeitsschäden zu treffen. Es gehört zu seinem Risikobereich, wenn beim Auswechseln alter gegen neue Fenster der so genannte Taupunkt in den schlecht isolierten Außenwandbereich verlagert wird. Dann können Feuchtigkeitsschäden auftreten, weil die alten Bauteile mit geringer Wärmedämmung und die neuen Bauteile, das heißt die dichten Fenster, nicht mehr zusammenpassen.

Konsequenz ist, dass eine Mietminderung des Mieters berechtigt und der Vermieter zu Sanierungsarbeiten verpflichtet ist.

Weitere Informationen zum Thema Schimmelpilz und Feuchtigkeitsschäden gibt es in der Mieterbundbroschüre "Wohnungsmängel und Mietminderung", 5 Euro, bei allen örtlichen Mietervereinen.

Schimmelpilz durch falsche Möblierung?
Mieter haben das Recht, ihre Möbel grundsätzlich an jedem beliebigen Platz in der Wohnung aufzustellen, entschied das AG Osnabrück (Az: 14 C 385/04).

Werden durch eine direkt an den Wänden aufgestellte Möblierung Feuchtigkeitsschäden oder gar Schimmelpilzbildung mit verursacht, trifft den Mieter kein Verschulden. Es liegt ein Wohnungsmangel vor. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) gehört zur Gebrauchstauglichkeit eines Wohnraumes, dass er in jeder Art mit Möbeln eingerichtet werden kann. Es ist für den Mieter unzumutbar, große Möbelstücke 10 cm von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufzustellen, um drohende Feuchtigkeitsschäden zu verhindern, erklärte das AG Osnabrück.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes sind Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz insbesondere in den Wintermonaten häufig anzutreffende Wohnungsmängel. Grundsätzlich müssen diese Mängel dem Vermieter sofort gemeldet werden. Der ist zur Beseitigung der Schäden verantwortlich. Der Mieter ist berechtigt, bis zur endgültigen Schadensbeseitigung, die Miete zu kürzen. Hiervon gibt es eine Ausnahme, wenn der Mieter die Feuchtigkeitsschäden selbst verursacht oder verschuldet, weil er z.B. zu wenig geheizt oder gelüftet hat.
Durch „normales“ Wohnen z.B. durch Kochen, Duschen, Baden, Wäsche trocknen, Blumen gießen, Schwitzen usw. wird in der Wohnung Feuchtigkeit produziert, die in der Form von Wasserdampf an die Raumluft wieder abgegeben wird. Die Luft selbst kann nur eine bestimmte Menge Wasser aufnehmen. Je wärmer sie ist und je trockner und „unverbrauchter“ desto mehr Feuchtigkeit kann sie speichern. Kann die Raumluft keine Feuchtigkeit mehr aufnehmen, schlägt sich die Feuchtigkeit an den kältesten Stellen im Zimmer nieder. Das können Fenster, Nischen oder Außenwände sein. Wichtig ist es deshalb, auch im Winter regelmäßig zu lüften. Die wichtigsten Tipps:

• Die Fenster müssen kurzzeitig ganz geöffnet werden (Stoßlüftung). Kippstellung ist wirkungslos und verschwendet Heizenergie.
• Morgens muss in der Wohnung ein kompletter Luftwechsel durchgeführt werden. Am besten Durchzug machen.
• Je kälter es draußen ist, desto kürzer muss gelüftet werden.
• Einmal täglich lüften genügt nicht. Vor allem dann, wenn die Wohnung „rund um die Uhr“ genutzt wird, muss mehrfach am Tag gelüftet werden.

Weitere Informationen zu Feuchtigkeitsschäden, Schimmelpilzbildung und zum richtigen Heizen und Lüften finden Sie ab sofort in der Mieterbund-Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“, die zum Preis von 5 Euro bei allen örtlichen Mietervereinen erhältlich ist. Die Broschüre kann auch bestellt werden beim Deutschen Mieterbund, 10169 Berlin oder unter www.mieterbund.de.

 

Tierhaltung

Yorkshire-Terrier sind keine Kleintiere, sondern Hunde. Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Hundehaltung von einer Zustimmung des Vermieters abhängt, ist diese Vereinbarung wirksam. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Haltung des Yorkshire-Terriers, wenn der Vermieter hierzu seine Zustimmung verweigert (AG Spandau 13 C 576/10).

Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist die Kleintierhaltung in Mietwohnungen immer erlaubt – egal, was im Mietvertrag steht. Eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ist dann nicht erforderlich. Kleintiere sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 340/06) zum Beispiel Ziervögel, Zierfische, Hamster oder Schildkröten.

Dagegen kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass die Hundehaltung verboten ist bzw. dass die Hundehaltung immer von einer Erlaubnis des Vermieters abhängen soll. In diesem Fall kommt es nach der Entscheidung des Amtsgerichts Spandau nicht auf die Hundeart an. Den Mieterargumenten - Yorkshire-Terrier seien von winzigem Ausmaß, vergleichbar etwa einem Meerschweinchen, und Yorkshire-Terrier würden nicht bellen, sondern allenfalls ein leises, heiseres Krächzen von sich geben - folgte das Gericht nicht.

Konsequenz, so der Deutsche Mieterbund, ist, dass eine Differenzierung nach Größe und Eigenschaft des Hundes nicht erfolgen muss. Egal, ob Yorkshire-Terrier, Zwergpudel, Dackel oder Schäferhund – für alle Hunde gilt die Klausel „Hundehaltung verboten“ oder „Hundehaltung nur mit Zustimmung des Vermieters“.